Hyresvalet som ökar segregationen

mars 3, 2020 11:48 f m

En rapport om frågor om marknadshyra som måste få ett svar

Införandet av marknadshyra har i och med Januariavtalet tagit ett steg närmare förverkligande. Det första planerade steget är marknadshyra i nyproduktionen.

Marknadshyra kommer att få stor negativ påverkan på landets hyresgäster. De som förespråkat marknadshyra har tvingats att klä sitt förslag i en annan språklig dräkt, som ”friare hyressättning”, i förhoppningen om att slippa de besvärliga frågorna om konsekvenserna från hyresgäster och media.

Det är kliniskt rent på klargöranden av vad dessa partier anser är den egentliga skillnaden mellan ”marknadshyra” och ”friare hyressättning”. Skälet är att det inte finns någon skillnad.

Samtidigt värjer sig de partier som vill ha en ”friare hyressättning” mot att få sitt förslag betecknat som ”marknadshyra”. I nästan uppretade ordalag tillbakavisas påståenden om att de egentligen menar ”marknadshyra” men säger ”friare hyressättning”. Vi och andra som vill tala om nackdelarna och problemen anklagas för att vara ett särintresse, ägna oss åt skrämsel och vara allmänt osakliga. Och gärna med påstående om en partipolitisk agenda.

De som vill införa marknadshyra, bland annat Fastighetsägarna har en långsiktig strategi. Det är en klassisk påverkansstrategi för näringslivsorganisationerna, som arbetar i långa tidscykler och med stora resurser.

Målet är marknadshyror inom hela beståndet. Därefter blev steget att driva ett lågmält opinionsarbete om marknadshyra för att avdramatisera ytterligare. Det har varit framgångsrikt. Flera borgerliga partier har på senare år kommit ut som förespråkare av marknadshyra. Marknadsorienterade forskare och experter har steg för steg målat upp en bild av behovet av marknadshyra.

Nästa steg är att införa marknadshyra inom nyproduktionen. Samtidigt fortgår debatten inom högervridna tankesmedjor och marknadsorienterade forskare om att marknadshyror behövs i hela beståndet eftersom marknadshyra i nyproduktion inte ökar bostadsbyggandet. Det är dessa opinionsbildare som sätter den långsiktiga agendan och som egentligen talar om vad som är målet. Det är också från dessa opinionsbildare som olika partier som vill ha marknadshyra hämtar sina idéer och förslag ifrån. Men den debatten ska tas senare, inte nu, är planen. Nu ska systemet ändras försiktigt och stegvis. Och helst utan debatt.

Förespråkarna för marknadshyror har antingen ett starkt egenintresse av högre hyror eller väljer att inte se komplikationerna. Det är dags att genomskåda strategin med dimridåer och oviljan av att diskutera konsekvenserna.

Hyresgästföreningen har i en undersökning från 2018 kunnat visa på att de allra flesta kan räkna med rejäla hyreshöjningar om marknadshyra införs. Det är därför vi måste prata om konsekvenserna, även om det blir en obekväm debatt för vissa.

De som argumenterar för marknadshyror bör därför kunna besvara några frågor:

  • Hur ska fri hyressättning leda till en fungerande marknad där fastighetsägarna konkurrerar med pris och kvalitet och där de som söker bostad kan välja mellan flera alternativ? 
  • Om resultatet enbart blir högre hyror, var ska de som inte kan betala bo? Länder med marknadshyror har ofta ett subventionerat socialt boende för mindre bemedlade. Vill vi ha den sortens fattigkvarter? På vilka villkor i så fall? 
  • Vad kommer att hända med besittningsskyddet?
  • Vad gömmer sig bakom ”omfördelning inom bostadsbeståndet” och ”ökad rörlighet”?
  • Är det uteslutet eller ej att införa marknadshyra i det befintliga beståndet? 

Vägvalet handlar om vilken slags bostadspolitik vi ska ha. En som bygger på idén om en socialt hållbar 

bostadspolitik? Eller en politik där marknaden avgör? Därför är hyresvalet ett bostadsmarknad, och i förlängningen samhällsutveckling.

Stockholm mars 2020 

Marie Linder, förbundsordförande Hyresgästföreningen 

Mytbildning pågår 

Marknadshyror som medel mot bostadsbristen är förslaget som aldrig dör. Nationalekonom efter nationalekonom, expert efter expert, ja till och med Boverket ser ljuset i tunneln. Släpps hyrorna fria kommer det att byggas fler hyresrätter. Till sist uppstår ”balans på marknaden”. Tillgången på bostäder motsvarar då efterfrågan och därmed har bostadsbristen upphört. 

Men det är en lek med matematiska modeller. De som argumenterar för marknadshyror bortser från att bostadsmarknaden inte är en fungerande marknad och svårligen kan bli det. På en fungerande marknad råder konkurrens om både varor och kunder. På bostadsmarknaden råder enbart konkurrens om varan. De som säljer bostadsrätter respektive hyr ut hyresrätter behöver inte gå ner i pris för att finna kunder. Och kunderna har inget val. De kan inte välja att inte bo. 

Någon quick fix av bostadsbristen finns inte. Det som behövs är ökad statlig finansiering av prisvärda hyresrätter, en skattereform där orättvisan mellan ägt och hyrt boende jämnas ut samt krav på alla kommuner med bostadsbrist att bygga efter behov. 

Till skillnad från förslagen om marknadshyror utgår det gällande systemet med kollektivt förhandlade hyror och bruksvärdesprincipen från verkligheten. Det är mycket populärt bland marknadshyresförespråkare att hävda att vi har en ”hyresreglering”. Kollektivavtal om hyrorna behövs av exakt samma skäl som kollektivavtal om lönerna och bruksvärdesprincipen skyddar hyresgästerna samtidigt som fastighetsägarna får rimligt betalt med hänsyn till lägenheternas läge och standard. Olönsamt är det inte. Och ingen skulle komma på tanken att kalla kollektivavtal om lönerna för ”lönereglering”.

I regeringens överenskommelse med Centerpartiet och Liberalerna har partierna kommit överens om att införa fri hyressättning vid nybyggnation. Notera att överenskommelsen använder ”fri” inte det glidande begreppet ”friare”. I ett skarpt läge så avslöjas de egentliga intentionerna bakom de begreppsliga dimridåer som tidigare lagts ut.

Opinionsbildningen för marknadshyra har som strategi att med uthållighet hamra in några påståenden, som på sikt ska uppfattas som sanningar och fakta. Marknadshyra beskrivs av dess ivrigaste förespråkare i det närmaste som lösningen på bostadsmarknadens problem. Ett marknadsteoretiskt frosseri på ungdomsförbundsnivå.

Om man följer debatten om marknadshyra så är alla dess förespråkare överens om en sak: det ska ske stegvis. Det är också ett sätt att försöka avdramatisera och ge bilden av att politiken har möjlighet att med kompensatoriska insatser hantera de negativa konsekvenserna av marknadshyra. Det är lättare sagt än gjort. Och att hushållen ska vänja sig vid nya spelregler och en hårdare bostadsmarknad.

Det som däremot inte diskuteras är vilken bostadsmarknad som vi kommer att ha och vilka samhälleliga konsekvenser det får. Hedervärt nog utlovar inte förespråkarna minskad segregation. Sanningen är just att segregationen kommer att öka och det får stora konsekvenser för sammanhållningen i samhället. Problematiken förvärras.

Nuvarande hyressystem kritiseras ofta för att den minskar, eller helt eliminerar, incitamenten att bygga hyresrätter. Under nuvarande bestämmelser tycks resultatet dock inte vara just detta, det byggs i stort sett lika många bostäder upplåtna med hyresrätt som övriga upplåtelseformer. Men hyrorna i nyproduktionen är ju redan jättehöga och köerna till dessa lägenheter är inte särskilt långa – så hur skulle friare marknader kunna leda till en stor förändring? Och varför pågår precis samma diskussioner om ökad befolkning och lågt bostadsbyggande i Oslo som i Stockholm, trots att hyresmarknaden är avreglerad i Norge? 

Kraftig försämring av besittningsskyddet 

Förutom att marknadshyra kommer att leda till kraftiga hyreshöjningar för de allra flesta hushåll så finns det en fråga som marknadshyresförespråkarna i allt för liten utsträckning har fått frågor om, nämligen vad händer med hyresgästernas besittningsskydd. Svaren ges inte från partierna utan svaren ges av forskare som pläderar för marknadshyra. Forskare och experter som har stort inflytande på partiernas policyutformning och som utan risk kan redogöra för konsekvenserna av marknadshyra. 

En del partier verkar ha svårt med konsekvenslogiken när de hävdar att marknadshyra behövs och att besittningsskyddet ska vara fortsatt starkt. Centerpartiet gav i samband med en valenkät 2018 följande besked: 

”Samtidigt behöver besittningsrätten vara fortsatt stark/…/” 

Fredrik Kopsch, universitetslektor i fastighetsrätt på Lunds universitet, motiverar i sin bok ”En hyresmarknad i kris” varför besittningsskyddet måste försvagas med marknadshyra. 

”Ett reellt besittningsskydd kommer att kräva en lagstiftning med något element som bestämmer hur hyror får sättas. Ett besittningsskydd som samtidigt medger att hyror får sättas hur som helst betyder i praktiken inget alls, eftersom varje hyresgäst vid någon hyresnivå inte kommer att ha möjlighet att bo kvar. Frågan blir hur starkt besittningsskyddet bör vara.” 

Han föreslår ett begränsat besittningsskydd. 

”Ett besittningsskydd som gäller för alltid kräver att hyran för alltid regleras på något sätt. Detta riskerar att minska rörligheten och återi- gen skapa de oönskade problem vi i dag kan observera. Mitt förslag är att besittningsskyddet begränsas till tio år.” 

Skulle hans förslag bli verklighet kan hyresgästerna tvingas flytta efter tio år. Nuvarande besittningsskydd säkerställer att de som bor i hyresrätt kan planera långsiktigt. 

Bland förespråkarna figurerar påståendet att marknadshyra kan kombineras med en lagstiftning som ger den svagare parten ett skydd, till exempel ett besittningsskydd. Det är ett önsketänkande och i sak fel. Partier som vill ha marknadshyra kommer att behöva ta ställning till hur besittningsskyddet ska utformas med en ny hyrespolitik. Det är anmärkningsvärt att de inte vill – eller kan – ge besked om konsekvenserna av en reform som kommer att påverka så många. 

En hyressättning som leder till ökad segregation 

När marknadshyresförespråkare får problem med att förklara varför marknadshyra skulle öka bostadsbyggandet skiftar de fokus till att med marknadshyror får vi ökad omsättning i beståndet och ett effektivare nyttjande av detta. Vissa hushåll kommer inte att ha råd att bo kvar. Hushåll med lite lägre inkomst ersätts med hushåll med lite högre inkomster. Är det politiskt önskvärt med en medveten segregationspolitik? 

Marknadshyresförespråkarna vill lämna nuvarande system med hyressättning som har som syfte att göra hyresrätten till en trygg upplåtelseform, för att införa en fri hyressättning som förvandlar hyresrätten till en tillfällig lösning för den som har råd, och lämnar andra därhän. 

Vad ska hända med de hushåll som inte kommer att ha råd att bo kvar när marknadshyresreformen är genomförd? Möjligheten för vissa hushåll, särskilt de med låga inkomster, att bo i de mest attraktiva lägena försvinner. Dessa grupper får istället nöja sig med bostäder i städernas mer perifera lägen. Det ska också sättas i ett sammanhang av att många kommuner vill ombilda äldre, billigare hyresrätter i förorterna till bostadsrätter. 

Forskare som Fredrik Kopsch är tydligare än många andra med vilka konsekvenser som får accepteras. 

”När det gäller tillgången till yta kanske det är rimligt att acceptera att vissa hushåll, främst unga singelhushåll, konsumerar mindre yta genom att exempelvis dela lägenheter med andra liknande hushåll, utan att göra avkall på lägenhetens centrala läge. En sådan boendekvalitet är kanske samtidigt inget vi är beredda att acceptera för barnfamiljer.” 

Vidare beskriver han vad som kan vänta yngre hushåll med sämre inkomst. 

”Från att inneboende var normen för singelhushåll råder nu snarare en norm om egen lägenhet för samma grupp, eller åtminstone en förväntan om en dylik./…/Medan ett singelhushåll bestående av en ung vuxen i åldern 20 till 35 år kan accepteras bo som inneboende i ett rum med delat kök och badrum.” 

Bakom de marknadsteoretiska resonemangen döljer sig i klartext att en del hushåll kommer att få vänja sig med en klar försämring av boendestandarden. 

En målgrupp som glöms bort i debatten om marknadshyra är de äldre. Köpkraften hos ensamma äldre är oftast svag och många äldre bor ensamma. Det finns förvisso stora skillnader i gruppen äldre vad gäller ekonomiska villkor, men det förtar inte fakta: äldre är en grupp som kommer att drabbas av marknadshyra. 

Det är vanligt att marknadshyresförespråkare vill ha kompensatoriska åtgärder till hushåll som inte kommer att klara sig själva efter införandet av marknadshyror. Det handlar om ökade bidrag och/eller att bygga kategoriboenden för låginkomsttagare. Fredrik Kopsch redovisar dessa två alternativ: 

”Hur bostadsfrågan ska lösas för de hushåll som efter omfördelningen inte klarar av att själva efterfråga den lägsta accepterade boendestandard som samhället kräver är en öppen fråga. Det finns, förenklat, två sätt att lösa problemet: 1. genom riktade subventioner direkt till hushållen, 2. genom riktade subventioner till fastighetsägare som erbjuder subventionerade, behovsprövade hyror, det vill säga social housing.” 

Begreppet “social housing”, innebär att bostäderna är statligt subventionerade för att kunna hålla nere boendekostnaden, att de förvaltas av aktörer med ett allmännyttigt syfte och att de fördelas enligt särskilda regler, ofta till hushåll med begränsade inkomster. Ett problem som finns i länder med social housing är att inriktningen blir för selektiv och att medelklasshushållen därmed tenderar att falla mellan stolarna, enligt Boverket. Det skapar konkurrens om bostäderna vilket inte sällan gör att det sociala beståndet smalnar av sin målgrupp ytterligare. Det i sin tur minskar den breda medelklassens vilja att finansiera bostäderna och gör att bestånd med social housing ofta är kroniskt underfinansierade och dåligt skötta. 

För att kompensera förlorarna på marknadshyror kan bostadsbidragen öka. Men det har visat sig vara dåligt spenderade pengar då det ofta leder till att hyrorna kan öka ytterligare, och dessutom till priset av att fler blir bidragsberoende. En stor grupp hushåll inom medelklassen kommer inte att kunna få del av stöd för att klara de hyresnivåer som marknadshyror leder till, såvida inte politiska beslut tas om nya och ökade bidrag. De lämnas i sticket och enda utvägen blir att försöka hitta en mindre och billigare bostad. 

Det är vad som döljer sig bakom begrepp som ”effektivare utnyttjande av beståndet”. Vår utmaning är inte ett effektivare nyttjande av beståendet, utan att bygga fler och billigare bostäder till en växande befolkning. 

Marknadshyror saknar stöd och förvärrar läget 

De partier som vill införa marknadshyra/friare hyressättning saknar stöd bland väljarna.

  • Enligt en Novus-undersökning från december 2019 anser åtta av tio att ett system där hyresvärden får en mycket större frihet att sätta hyrorna inte är en bra idé. 
  • Tre av fyra tror att fria marknadshyror skulle leda till att hyrorna ökar. En majoritet anser att hushåll med låg inkomst kommer att behöva flytta då de inte har råd, ungdomar kommer att få det svårare att flytta hemifrån och segregationen kommer att öka. 

Nu måste vi prata om konsekvenserna 

De som förespråkar marknadshyra har i alldeles för hög grad undvikit att prata om komplikationerna. 

  1. Besittningsskyddet urholkas i realiteten. Det är svårt att få ihop argumentationen att marknadshyror är förenligt med ett konsumentskydd/besittningsskyddet eftersom höga hyreshöjningar kan tvinga hyresgästen att flytta. Det finns idag inga utvecklade politiska svar om hur konsumentskydd/besittningsskyddet inte radikalt ska försämras. Snarare är det mantramässiga försäkringar om att konsumentskyddet inte ska försämras, men de konkreta förslagen lyser med sin frånvaro. Och har gjort det under lång tid.

  2. Belastar de offentliga finanserna och ökar bidragsberoendet. Resultatet skulle bara bli en gigantisk förmögenhetsöverföring från hyresgäster till hyresvärdar, utan att det byggs nya hyresrätter. Fastighetsägare kommer att göra stora vinster på hyresgästernas – på samhällets bekostnad. I vissa fall behöver hyreshöjningarna hanteras genom höjda bostadsbidrag. Det innebär en ökad belastning på de offentliga finanserna. Och ett ökat bidragsberoende för vissa hushåll. Men många hushåll som idag inte är berättigade till bostadsbidrag kommer att få höjda hyror och därmed en sämre privatekonomi.

  3. Marknadshyror kommer att leda till ökad segregation. Sverige brottas idag med både en boendesegregation och socioekonomiska klyftor. Marknadshyror kommer inte att underlätta arbetet emot segregation. Tvärtom.

  4. Varje hyresmarknad har sin historia och den måste man ta hänsyn till. Tyskland hade länge balans på bostadsmarknaden tack vare stora offentliga investeringar i goda bostäder, men nu när subventionena har fasats ut är bostadsbristen skriande och hyrorna ökar långt över inflationen. Tyskland har därför skärpt regleringen för vilka höjningar som kan tas ut. Det tyska systemet fungerar illa på orter med bostadsbrist. Där drar hyrorna genast iväg. Andra länders bostadspolitik går inte att importera rakt av.

  5. Det finns ingen genomtänkt politik för hur hushållen ska kompenseras för införandet av marknadshyror.

Några förslag från Hyresgästföreningen 

Istället för att experimentera med marknadshyra finns det mer ansvarsfulla lösningar. Här är några: 

1. Låt parterna fortsätta utveckla nuvarande hyressystem. 

Det pågår mellan parterna ett arbete att utveckla en systematisk hyressättning. Det arbetet behöver intensifieras. Kommunerna som ägare av de allmännyttiga bostadsbolagen kan driva på för att införa den systematiska hyressättningen i den egna kommunen. 

2. Gör en omfattande analys av konsekvenserna av marknadshyra. 

Hittills har arbetet med att införa marknadshyra i Sverige, främst nyproduktionen, skett utan vare sig analyser av konsekvenserna eller genomarbetade jämförelser av resultatet från länder som infört marknadshyra. Det är problematiskt att policyutformningen baseras på teoretiska modeller och ofullständiga fakta. 

3. Återuppta bostadssamtalen mellan partierna. 

De senaste bostadssamtalen havererade bland annat på grund av strikta villkor från borgerliga partier om att införa marknadshyra. Utmaningarna på bostadsmarknaden kräver att partierna lämnar de ideologiska skyttegravarna och fokuserar på en hållbar bostadspolitik snarare än en ideologiskt riktig bostadspolitik.